Der Verkauf von Schrottimmobilien kann gewerbsmäßiger Betrug sein

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 08.10.2014 (Az. 1 StR 359/13) mit der Frage befasst, ob der Verkauf von sogenannten Schrottimmobilien den Tatbestand des gewerbsmäßigen Betruges erfüllt. Bei der Entscheidung wurde das Augenmerk auf die betrugsrelevante Täuschung im Falle einer Prognose über die zukünftige Entwicklung einer Immobilienanlage gelegt. Oftmals, wie auch in der zitierten Entscheidung, sind bei der Abwicklung des Immobiliendeals finanzschwache Käufer eingebunden. Auf Grund des derzeitigen Immobilienbooms erscheint diese Entscheidung weiter an Bedeutung zu gewinnen, da die Verkaufspreise auch für „mangelhafte“ Immobilien stetig steigen.

Prognose der künftigen Entwicklung einer Immobilie

Grundsätzlich ist das Fordern eines überhöhten Kaufpreises sowie Angaben zu künftigen Erträgen keine taugliche Täuschungshandlung im Sinne des § 263 StGB. Dies folgt aus dem Grundsatz, dass eine Täuschung über Tatsachen erfolgen muss, um den Tatbestand des § 263 StGB zu erfüllen. Dies kann nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aber dann erfüllt sein, wenn ein gegenwärtiger äußerer (Prognosegrundlagen) oder innerer (Überzeugung des Täters) Tatsachenkern fälschlich vorgespiegelt wird.

Soweit der Verkäufer/Vermittler der Schrottimmobilien über die Finanzierungsdetails wie die monatlichen Zahlungen, Mieteinnahmen, Steuervorteile oder andere mit der Immobilie zusammenhängenden tatsächlichen Umstände nachprüfbar falsche Angaben gemacht hat und dies auch erkannte, liegt darin ein nachprüfbarer Tatsachenkern, über den getäuscht wurde. Kann der Nachweis über diesen falschen Tatsachenkern geführt werden, ist bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen, der Tatbestand des § 263 StGB zu bejahen.

Fazit

Die oben zitierte Entscheidung ist sehr praxisrelevant, da bei Verkaufsverhandlungen im Rahmen von Anlagevermittlungen regelmäßig zu positiv gefärbte Anpreisungen auf Seiten der Verkäufer/Vermittler erfolgen. Insbesondere die zukünftige Anlageentwicklung wird dabei mindestens bestmöglich dargestellt. Hier stellt der Bundesgerichtshof klar, dass bereits die fehlende innere Überzeugung des Verkäufers/Vermittlers im Hinblick auf die zukünftige Anlageentwicklung als „innere Tatsache“ für die Annahme einer strafrechtlich relevanten Täuschung genügen kann. Demensprechend ist laut Bundesgerichtshof nicht alleine das Prognoseergebnis für die Bewertung entscheidend, sondern es können bereits die Prognosegrundlagen als Anknüpfungspunkte für die Bewertung ob eine Täuschung vorliegt, herangezogen werden.

Daniel A. Wolff

Daniel A. Wolff

Rechtsanwalt|Fachanwalt für Strafrecht|Fachanwalt für Steuerrecht|Partner

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Strafrecht; Selbständiger Rechtanwalt in der Kanzlei wolffsaemannzündel seit 2012; vor Beginn der selbständigen Tätigkeit bei der Ernst & Young GmbH tätig Zum Profil