Probleme beim Immobilienkauf wegen EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Seit März 2016 sind die deutschen Banken auf Grund der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet, erheblich höhere Anforderungen für eine Kreditvergabe zu stellen, was den geplanten Immobilienkauf gefährden könnte. Hintergrund hierfür soll der Verbraucherschutz sein. Der Kunde soll vor einer finanziellen Überlastung geschützt werden, welche oftmals erst in ferner Zukunft auftritt. Den Banken wird damit eine noch gründlichere Prüfung auferlegt, ob der Kunde den Kredit über die gesamte Laufzeit bedienen kann. So werden zukünftig entscheidende Kriterien für die Gewährung eines Kredits die Einkommensverhältnisse, das Alter und der Auslandsbezug sein.

Haftung der Banken

Die Besonderheit des neuen Gesetzes liegt insbesondere darin, dass die Banken bei ungenügender Prüfung und damit Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorgaben in Haftung genommen werden können. Dies führt zu einem derzeit nicht kalkulierbaren Risiko für die Geldinstitute, so dass davon auszugehen ist, dass die Kreditvergabe zunächst sehr restriktiv gehandhabt wird.

Die Banken haften in diesem Zusammenhang unter Umständen auch für Fremdwährungsrisiken, so dass Privatkäufer, die eine Immobilie in Deutschland erwerben möchten, gleichzeitig ihr Geld aber in einem EU-Staat verdienen, der nicht zum Euroraum gehört, nunmehr als Risikogruppe für die Banken gelten dürften.

Die Betroffenen

Betroffen von der neuen Gesetzeslage sind Privatkäufer und hier insbesondere Rentner, junge Familien sowie Personen, die in einem EU-Land leben, das nicht dem Euroraum angehört.

Bei den Rentnern stellt sich die Problematik, dass sie trotz einer ggf. unbelasteten Immobilie keine Kredite oder Kreditverlängerungen erhalten, da sie nach den neuen Vorgaben kein ausreichendes Einkommen nachweisen können. Auch ein hoher Eigenkapitalanteil bzw. der Wert der Immobilie selbst ist nicht mehr ausschlaggebend für eine Finanzierung, wenn aus dem Einkommen (insbesondere der Rente) eine vollständige Tilgung des Darlehens während der Restlebenserwartung nicht möglich ist.

Für die Personen mit Auslandsbezug ergibt sich das Problem aus dem Fremdwährungsrisiko für die Banken und den damit verbundenen Haftungsrisiken.

Junge Familienwerden dies auf Grund der restriktiven Vergabe von Krediten nunmehr schwerer haben. Für die Frage, ob ein Darlehen aus dem Einkommen zurückgezahlt werden kann, wirken sich nach der derzeitigen Rechtslage z.B. Elternzeiten, in denen kein Einkommen bezogen wird, negativ aus, so dass es auch aus diesem Grund zu weiteren Hürden für die Kreditgewährung kommen dürfte. Hier muss die Bank sogar in die Beurteilung einbeziehen, wie viele Kinder die Familie womöglich plant. Auch befristete Arbeitsverhältnisse können ein Risiko sein, wenn von einem sicheren Arbeitsplatz nicht ausgegangen werden kann.

Lösungsmöglichkeit Immobiliengesellschaft

Da das Gesetz nur für Privatkäufer gilt, kann die restriktive Kreditvergabe durch die Gründung einer Immobiliengesellschaft (z.B. in der Rechtsform der GmbH oder der GmbH & Co. KG) umgangen werden. Diese Konstruktion ist allerdings nicht für alle Betroffenen eine umsetzbare Option, da hierfür weitergehende Beratungen notwendig sind und Kosten für die Verwaltung anfallen. Dennoch ist davon auszugehen, dass derartige Gesellschaften weiter an Bedeutung gewinnen und im Markt zunehmend vertreten sein werden.

 

Bei weitergehenden Fragen zu diesem Thema stehen wir Ihnen gerne als Rechtsanwälte und Steuerberater zur Verfügung.

 

Daniel A. Wolff

Daniel A. Wolff

Rechtsanwalt|Fachanwalt für Strafrecht|Fachanwalt für Steuerrecht|Partner

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Strafrecht; Selbständiger Rechtanwalt in der Kanzlei wolffsaemannzündel seit 2012; vor Beginn der selbständigen Tätigkeit bei der Ernst & Young GmbH tätig Zum Profil